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糊塗賬與利益鏈
停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”
公共維修資金“睡大覺”……
揭祕住宅小區
糊塗賬與利益鏈
停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”,公共維修資金“睡大覺”……記者在部分城市調查發現,眼下,一些住宅小區業主維權問題比較突出。
分析人士指出,我國雖然公佈了《物業管理條例》,但是部分城市並未認真貫徹執行。一些小區開發商與物業公司相互勾結,“打劫”業主合法權益,有的行政管理部門也參與“分肥”。
公共權益流失
小區車位價格猛漲
近年來,越來越多的家庭擁有汽車,而小區車位配比不足,一些業主抱怨,“找個停車位比找媳婦還難。”“轉圈1個小時找不到一個可停之處。”
爲了愛車有位可停,許多車主不得不購買車位,然而,這個幾平方米的空地並不便宜。“我買車花了15萬,結果一個停車位要20萬。”武漢徐東某小區黃女生最近在小區買了一個地下停車位,總共5平方米左右,算下來每平方米4萬元,“比別墅還賣得貴。”
而業主們高價買來或租來的車位,還有不少其實是開發商低價租用的人防工程用地。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦介紹,法律規定一定規模的小區必須配置人防工程,由人防部門管理,不能出售,產權不能轉讓。但經過人防部門審批同意可以長期租賃,須繳納一定的費用。
宮步坦說,以武漢某小區爲例,開發商以低於1角錢每平方米每天的價格與人防部門簽約,又以20萬元的價格賣給業主。如此算來,小區90個人防工程地下車位爲開發商帶來1800萬元收入。就這樣,通過低價租高價轉,開發商獲取了相當可觀的收益。
虛設公攤面積
坐吃“維基”利息
記者在調查中發現,有的開發商爲了謀取利益,還在公攤費用上做起了“文章”。比如,有的是先將停車位納入公攤,由全體業主“埋單”,而後,又將車位再次賣給業主。
根據《物權法》規定,如果車位是由已經計入公攤的公共設施改造而來,開發商就對其沒有所有權,車位租賃或出售收益爲全體業主所有。但在不少小區,業主入住後,開發商又以數十萬元不等的價格將屬於公攤面積的地下停車位向全體業主銷售。“本屬於我們所有的車位二次賣給我們,開發商糊弄業主的把戲太黑了。”
除了虛設公攤面積以謀取利益之外,小區中諸如房屋公共維修基金、綠化養護費、水箱清洗費等費用,也多以“公益”之名進行了“公攤”,但使用情況常常不容樂觀。
專家指出,儘管公共維修基金是屬於業主集體的錢,但使用時往往門檻高、程序繁瑣,而資金管理部門也很少主動及時向業主告知用途、結餘等信息。
數據統計顯示,北京市自從1998年實行公共維修基金制度以來,截至2013年底累計金額約達到350億元,使用額約8億元,使用比例僅爲2.3%。大量資金仍在“睡大覺”。
業內人士透露,部分地區存在坐吃“維基”利息的現象。相關的管理部門將結餘基金產生的利息,變成了自己的“小金庫”。
侵佔業主權益
賬目從不公開
通過走訪,記者瞭解到,部分城市的小區物業管理用房被計入了公攤面積,但卻被開發商用於租售獲利。
“小區的游泳池、羽毛球場、網球場等,原本是歸業主集體所有的權益,現在卻被開發商長期侵佔。”北京市蓮花橋附近一小區業主告訴記者,小區開發商侵佔、轉移業主權益獲得了五六百萬元收益,但並未向業主公佈資金去向。
在武漢,也有小區業主透露,本已納入業主公攤面積的地下車庫等,在開發商等方面的“努力”下,“搖身一變”成爲有關部門的福利。
“一些物業公司與開發商是‘利益共同體’。”湖北省物業管理協會副會長王建國指出,這些公司要麼是開發商的下屬企業,要麼是開發商選定的企業,當然維護開發商利益,也與開發商私底下籤有協議,從各種費用中抽取好處。
“有的社區,居委會也與開發商有利益聯繫,其辦公用房也是開發商提供的。”王建國說,有些地方還明確提出了“每100戶不低於20平方米辦公用房”的標準。
專家指出,多重利益相互交織,導致一些社區行政和物業管理問題叢生。只有對症下藥,清理“糊塗賬”,斬斷相關“利益鏈”,才能維護業主權益。
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